觀點網 在一些市場人士眼中，龍湖的狀況是行業形勢的一個刻度。短短5天，龍湖在謠言和唱空的聲音之下，在回應和行為上不斷進行表態，股價逐漸趨于平穩。最新事件是，8月15日，龍湖集團宣布將獲得一筆35億元港幣的俱樂部銀團貸，預計本周完成簽約。巧合的是，在這段小小波折開始的時候，正是2022博鰲房地產論壇引發大家熱烈討論的時候，幾位業內人士提到龍湖。一位是恒隆地產董事長陳啟宗，他在對內地開發商的交流中一貫抱以“得罪”的態度，但罕見地表示對15年前認識的朋友--吳亞軍女士的敬佩。一位是只做房地產業務的律所合伙人，提及08年、09年之間恰好參與到的龍湖與投資人之間的部分業務中，感受到龍湖對于財務上的原則在與投資人之間的拉扯中形成。8月10日-15日 這五天8月10日，龍湖股價下跌16%，一些投資者及行業人士的感嘆常常這樣開頭，“'連'龍湖'都……”。面對商票逾期謠言，龍湖即時澄清表示無商票違約和拒付記錄；瑞銀報告唱空龍湖現金流，龍湖當即開投資者會予以回應?！敖裉旃蓛r大跌從我們本身來講也沒有太在意，因為這是市場的驚慌導致的，企業根本沒出什么狀況?！?吳亞軍在會上表示。她還提到短債結構持續保持在10%，“我覺得凡事預則立不預則廢，其實龍湖遇見到這些問題是比較早的，是依靠我們原則定的一些紀律，我們才走到今天，其實現在這個是不變的?！?“我認為這個行業出清以后，對于龍湖這樣的優秀公司，是一直會存在機會的，所以我這點信心是非常足的?！?月11日，龍湖集團股價回漲逾8%。波折過后，龍湖持續地釋放資金和流動性方面的積極信號。在8月12日的自愿性公告中，龍湖宣布約1.34億股新股及約6629.44萬股新股將分別發行予Charm Talent International Limited 及Junson Development International Limited（實控人為吳亞軍和其前夫蔡奎），涉及替代的總現金股息約37.15億港元及18.42億港元。以股代息的成本約為27.7港元/股，較龍湖20日均價26.06港元/股仍有溢價。也就是說，在分派股息上，股東沒有選擇現金分紅，相當于有一個高成本的股份增持，以表示對公司業務持續發展的支持和信心。8月15日，積極信號再次傳來。據龍湖披露，其將獲得35億元銀團貸款以緩解市場對其流動性的擔憂，據稱，最早已于上周與國有銀行和外資銀行簽訂貸款合同。業內人士眼中的龍湖巧合的是，就在龍湖這段小插曲開始時，也就是8月10日上午，恒隆地產董事長陳啟宗在觀點舉辦的2022博鰲房地產論壇上，罕見地提到一位15年前認識的民企地產商朋友，并表示敬佩。在博鰲房地產論壇上，對于內地的開發商，陳啟宗抱歉自己從來都以“得罪”的態度來進行交流，僅對一位表示過敬佩，這位朋友正是吳亞軍女士。陳啟宗連續在兩年的論壇上，都發言指地產行業的參與者經歷了一個頭腦發熱的階段，變成了瘋子?！斑@個量的比拼、速度的比拼，重要的不在于一家企業賺多少錢，只要你做大就行，做大就要貸款、借錢，簡直是到了一個莫名其妙的程度?！彼诮衲甑恼搲险f?！耙膊皇敲總€人都是瘋子，在行業也有一些非常成功的例子，我非常敬佩一個朋友，大概是15年前，我認識的龍湖的吳亞軍女士，她頭腦清醒，她不是最大的，但是是最好的之一?！薄霸缒隂]人聽我的話，我去做高檔的商場，龍湖就去轉型，當然它也不是不再賣房了，但是它相當多的精力跟資金放在了建立他們的商場，雖然跟恒隆做的不是一個東西，但是它有它的成功，恒隆有恒隆的成功。今天龍湖是一個非常穩健的企業?！绷硗庖晃蛔龅禺a法律業務的律所合伙人劉唯翔，曾參與過龍湖在上市前的一些與投資人的拉扯，在論壇上談到股性債性的投資時，提到龍湖的例子。他認為，2008、2009年的一波低潮中，龍湖與外資的股性投資人是互相拉扯過來的，所以龍湖長成了現在的樣子。龍湖財務上的自律在周期中更為凸顯，劉提到：“我的感受是，并不是說龍湖在那個時候或者在過去的十幾年就有別于其它現在爆雷的開發商的不一樣的認知，它現在的狀況是那些股性的投資人逼出來的?！睋^往媒體報道，雖體量不大，但因為項目做得精細，龍湖很早就吸引到了一些港資和外資的目光，2006年，龍湖獲得花旗4億美元貸款，2007年籌備上市，2008年龍湖正式奔赴港交所。那一年金融危機、冰災、地震。歷史總是相似的，當年6月，銀監會還接連下發關于房地產行業授信風險管理和委托貸款管理的通知，2008年的低迷市場、房企的“錢慌”也不亞于現在。據國土資源部2008年土地資源公報顯示，退地、流拍、底價成交是08年的土地市場標簽，全國出讓土地面積同比減少30%。據彼時媒體報道，龍湖的上市受到阻力，花旗想用那筆4億美元和龍湖做個對賭協議，但吳亞軍最終沒有在協議上簽字，她不愿意稀釋股權，此舉被資本圈人士認為“很聰明”。2009年上市前，龍湖歸還了這筆貸款。如果細究，與龍湖同年上市的恒大則經歷了數次與外資在可轉債上的對賭。龍湖一直強調不做非標、前融，在財務上、債務結構上始終保持謹慎?！褒埡鲆姷竭@些問題是比較早的，是依靠我們原則定的一些紀律，我們才走到今天，現在這個是不變的?！眳莵嗆娫诮张e行的投資者會議上強調。重新回顧過去，龍湖似乎一早就選擇好了未來的道路。解局 | 從局外到局內，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。
